Markansvisningsavtal – Ringamålakon och Orusthönan

För kvarter Ringamålakon och Orusthönan inom detaljplan för Idalaskolan 1 och del av Veberöd 17:2, i Lunds kommun

Parter:

Lunds kommun, genom dess kommunstyrelse, org. nr 212000-1132, Box 41, 221 00 Lund, nedan kallad Kommunen

och

Bolaget, org. nr. xxxxxx-xxxx [adress], nedan kallad Bolaget.

1. Giltighet

Detta avtal upphör att gälla om köpeavtal inte har träffats mellan kommunen och Bolaget senast senast två år från detta avtals ingående, eller den dag som medgetts vid en eventuell förlängning av markanvisningen, enligt punkt 15. Ingen av parterna har någon rätt till ersättning om avtalet upphör och Bolaget har inte heller rätt till någon ny markanvisning.

2. Bakgrund och omfattning

Detaljplanen för Idalaskolan 1 och del av Veberöd 17:2 (Idalafältet etapp II), fick laga kraft den 30 mars 2020 och medger ny bostadsbebyggelse om cirka 350 bostäder i varierade former och upplåtelseformer. Vidare ligger området precis bredvid den tidigare etappen (Idalafältet etapp 1) som möjliggjorde för skola, Idalaskolan, som stod färdig 2020, samt Idala förskola. Områdets byggator blev färdiga sommaren 2023.

Kommunen var initiativtagare till att med hjälp av jämförelseförfarande utse aktörer att markanvisa till och syftet har varit att har varit kunna börja byggnation av cirka 40-50 bostäder inom kvarteren Ringamålakon och Orusthönan. Bolaget har lämnat anbud och blivit utsett till vinnare för kv. Ringamålakon och Orusthönan, bilaga 1, som för nuvarande utgör del av Veberöd 17:2, nedan kallat Området. Bolaget har i sitt förslag angett och redovisat [XX] bostäder i YY (flerbostadshus och radhus). Bostäderna får [beskriv tak, entréer och fasader med material].

3. Markanvisning

Under giltighetstiden för detta markanvisningsavtal har Bolaget rätt att ensamt förhandla med Kommunen om exploatering och förvärv av kommunal mark inom Området. Förhandlingen under giltighetstiden kommer utgå ifrån bland annat förutsättningar och villkor som framgår ur detta markanvisningsavtal, kommunens Markpolicy 2030 och övriga mål och ambitioner för kommunens markinnehav och aktuellt geografiska område.

Om fler aktörer:

I syfte att uppnå den målsättning som finns för utbyggnadsområdet är Bolaget införstått med att samarbete med övriga bolag som anvisats mark i utbyggnadsområdet är nödvändigt. Det föreligger ett ömsesidigt ansvar för bolag med markanvisningar i utbyggnadsområdet att i tidiga skeden behandla gemensamma genomförandefrågor.

4. Detaljplan

För Området gäller detaljplan för Idalaskolan 1 och del av Veberöd 17:2 (Idalafältet etapp II), Lunds kommun PÄ 24/2016, daterad 2020-03-30, nedan kallad Detaljplanen.

5. Överlåtelse av mark, arrendeupplägg mm

5.1 Framtida förvärv

Parternas avsikt är att markanvisningen ska leda till tecknande av ett köpeavtal för Området. Den mark som överlåts kan efter anpassning till Detaljplanens utformning och den slutliga fastighetsbildningen komma att avvika från vad som följer av punkten 3 i detta avtal.

Bolaget är införstådd med att köpeavtalet kommer att innehålla särskilda villkor. Dessa kan bland annat beröra frågor om bebyggelsens standard och innehåll i övrigt, gestaltnings- och kvalitetsprogram, anläggningar på kvartersmark, tillgänglighet, hållbarhetsöverenskommelse, VA-frågor, servitut, parkeringsfrågor, byggtrafik, etableringsytor, skyltning, byggnadsskyldighet och tidplan.

Kan parterna inte enas om villkoren för köp saknas förutsättningarna för upprättandet av bindande överlåtelseavtal varför Kommunen äger rätt att återta markanvisningen enligt förfarandet i punkt 15.

Bolaget är medvetet om att beslut att överlåta mark ska godkännas av kommunstyrelsen/dess utskott.

5.2 Arrendeupplägg eller motsvarande

En eventuell marköverlåtelse kommer att inledas med ett arrendeupplägg för att säkerställa att byggnationen av bostäder påbörjas innan en marköverlåtelse sker. Den mark som omfattas av ett eventuellt framtida arrendeavtal kan efter anpassning till Detaljplanens utformning och den slutliga fastighetsbildningen komma att avvika från vad som följer av punkten 3.

Kan parterna inte enas om villkoren för arrende saknas förutsättningarna för upprättandet av bindande överlåtelseavtal varför kommunen äger rätt att återta markanvisningen enligt förfarandet i punkt 15.

5.3 Köpeskilling

Värdering av byggrätten planeras ske i nära anslutning till att köpeavtalet upprättas. Köpeskillingen kommer att uttryckas i kr/kvm BTA för flerbostadshus och kr/enhet för småhus. Kommunen tar betalt för planerad byggnation. Om Fastighetsprisindex Stor-Malmö (SCB FASTPI, 1981=100) ökar från värdetidpunkten tills köpeavtalet undertecknas, ska köpeskillingen justeras i motsvarande mån.

Köpeavtalet kommer även att innehålla en reglering med tilläggsköpeskilling i det fall att Området får en större byggnation än vad som förutsattes vid köpeskillingens beräknande eller om upplåtelseform ändras. Tilläggsköpeskilling kommer indexregleras i motsvarande mån som köpeskillingen.

6. Markens beskaffenhet

Området överlåts i befintligt skick och med de begränsningar och villkor som följer av detta avtal, kommande köpeavtal, Detaljplanen och myndigheters anvisningar och föreskrifter.

Bolaget är informerad om sin plikt att undersöka Området. Bolaget har före köpet beretts tillfälle att med sakkunnig hjälp noggrant besiktiga Området.

Bolaget är skyldigt att på egen bekostnad ta bort gamla ledningar som inte är i bruk, betongblock, fundament, byggrester eller övriga hinder i mark samt att borttransportera schaktmassor inklusive matjordslagret från Området.

6.1 Mark- och grundläggningsåtgärder

Kommunen lämnar inte några garantier för att Området kan bebyggas utan ytterligare markåtgärder. Bolaget ansvarar självt för nödvändiga grundundersökningar och för vidtagande av de grundförbättringsåtgärderna till exempel pålning eller annan förstärkningsåtgärd, som kan visa sig erforderlig för genomförande av planerad bebyggelse inom Området. Tillkommande kostnader för dessa åtgärder ska Bolaget svara för.

6.2 Geotekniska undersökningar

Kommunen har utfört en översiktlig geoteknisk undersökning inom Detaljplanen i samband med detaljplaneprocessen. Rapporten, utförda av Geoexperten RS AB daterad 2013-07-02 har överlämnats till Bolaget.

Det ankommer på Bolaget att genomföra och bekosta geotekniska och övriga undersökningar som bedöms erforderliga för byggnationen. Bolaget är ensamt ansvarig för sådana kostnader som i anledning av rådande grundförhållanden kan uppkomma i samband med byggnationen.

6.3 Arkeologi

Det finns inga kända fornlämningar inom Området. Skulle fornlämningar ändå påträffas i samband med markarbeten ska dessa, i enlighet med 2 kap. 10 § kulturmiljölagen, omedelbart avbrytas och länsstyrelsen underrättas. Bolaget ska också informera Kommunen.

Beställning av arkeologiska undersökningar ska göras i samråd mellan Kommunen och Bolaget.

6.4 Markföroreningar

Det finns i dagsläget inte några kända markföroreningar inom Området.

6.4.1 Om förorening påträffas

Om det uppdagas en förorening inom Området, som uppstått innan Bolaget fått åtkomst till Fastigheten genom arrendeupplåtelse gäller följande. Om avhjälpandeåtgärder blir nödvändiga för fortsatt genomförande av detaljplanen, ska Bolaget omedelbart informera Kommunens mark- och exploateringsenhet och parterna ska komma överens om i vilken grad Kommunen ska vara delaktig i planering och genomförandet av avhjälpandeåtgärderna.

Bolaget ska genomföra avhjälpandeåtgärder i den omfattning som tillsynsmyndigheten beslutar om av inlämnad anmälan. Om det finns olika alternativ för tillvägagångssätt, ska Bolaget och Kommunen gemensamt komma överens om vad som är lämpligast. Bolaget ansvarar för upprättandet och inlämnandet av anmälan om avhjälpandeåtgärder till tillsynsmyndigheten, samt att nödvändiga lov och tillstånd innehas innan avhjälpandet påbörjas.

6.5 Kostnadsansvar för arkeologi och markföroreningar

Förutsatt att Kommunen har informerats och att ärendehantering i övrigt skett enligt punkterna 6.3 och 6.4 ovan, står Kommunen för nedan angivna kostnader. Om Bolaget däremot utför åtgärder innan Kommunen informerats och samråtts med om enligt ovan ska dessa åtgärder bekostas av Bolaget.

6.5.1 Kostnader för arkeologi

Kostnader för arkeologiska undersökningar inom Området ersätts av Kommunen.

6.5.2 Kostnader för markföroreningar

Förutsatt att eventuella markföroreningar som upptäckts enligt 6.4.1 anmäls till Kommunens mark- och exploateringsenhet senast fyra år från att Bolaget tillträder marken genom arrendeupplåtelse, dock längst till det att Bolaget erhållit slutbesked för byggnationen står Kommunen för nedan kostnader.

Kommunen bekostar tillkommande deponiavgifter för förorenade massor mot uppvisande av vågsedlar. Deponiavgifter för normal masshantering avräknas. Kommunen står endast för sådana deponiavgifter som är hänförliga till föroreningen och som föranleds av tillsynsmyndighetens beslut avseende avhjälpande åtgärder.

Åtgärder som går utöver vad tillsynsmyndigheten beslutat om kopplat till avhjälpande åtgärder ska bekostas Bolaget. Bolaget står för kostnader för ordinarie hantering av massor och alla övriga kostnader.

Kommunens åtagande avseende kostnader enligt ovan gäller inte om en verksamhetsutövare eller annan kan åläggas ansvar enligt bestämmelser i Miljöbalken eller annan lagstiftning. I dessa fall äger Kommunen rätt att driva kostnadsansvar vidare till tredje part enligt Miljöbalken.

Oavsett beslut om avhjälpandeåtgärder ska Bolaget själv stå för samtliga kostnader som gäller hantering och bortskaffande av massor som bedömts innehålla halter under Naturvårdsverkets generella riktvärden för känslig markanvändning (KM).

6.5.3 Begränsning i kostnadsansvar

För kostnader till följd av såväl arkeologi som markföroreningar, gäller att Kommunen inte ersätter några kostnader hänförliga till eventuella stillestånd och inte heller ersättning till exempelvis blivande kunder, underentreprenörer, bostadsrättsköpare eller andra liknande kostnader för försenad byggnation/inflyttning.

Kommunens sammanlagda ansvar för kostnader för åtgärder enligt ovan uppgår maximalt till Köpeskillingen för objektet med avdrag för Kommunens del av kostnader för byggnation och ombyggnation av allmänna anläggningar och ledningsåtgärder som hänförs till köpeobjektet. För kostnader överstigande detta belopp svarar Bolaget.

7. Gestaltning och projektets bidrag till blandad bebyggelse

Bolagets projekt ska bidra till en god arkitektur, variation och en attraktiv miljö och vilka övriga kvaliteter som Kommunen bedömer vara viktiga inom platsen. En tidig kontakt ska tas med Kommunens samhällsbyggnadsförvaltning inför gestaltningen av byggnaderna för att säkerställa att projektet uppfyller rätt kvaliteter.

För att säkerställa att projektet bidrar till en blandad bebyggelse och variation ska Bolaget till mark- och exploateringsenheten redovisa tänkt fördelning av lägenhetsstorlekar, projektets målgrupp och andra förutsättningar som är av betydelse för projektets bidrag till en attraktiv och blandad bebyggelse.

Bolaget förbinder sig att uppföra bostadsbebyggelse och andra åtgärder inom kvartersmark i enlighet med vinnande förslag, se bilaga 2. Väsentliga avsteg från detta vinnande förslag ska godkännas av Kommunen, genom mark- och exploateringsenheten.

8. Hållbarhet

8.1 Dagvattenhantering

Området ingår i VA SYD:s verksamhetsområde för dagvatten. Avrinning av dagvatten från Fastigheten måste kunna renas och fördröjas på kvartersmark innan det når VA SYD:s anslutningsledningar för att eftersträva en hållbar dagvattenhantering. Detta kan ske genom till exempel genomsläpplig markbeläggning och/eller gröna tak. Andra goda exempel på åtgärder för att ta hand om dagvattnet inom sin fastighet kan erhållas från VA SYD.

Bolaget ska låta utföra en dagvattenutredning som visar placering och möjliga lösningar för hur dagvattenfördröjning kan ske och som Bolaget ska stämma av med VA SYD. Bolaget ansvarar för att ombesörja och bekosta fördröjningsåtgärder inom Området och ansvarar för att vid förfrågan, kunna visa var så skett.

8.2 Skyfallshantering

Tyréns har tagit fram en skyfallsanalys för Detaljplanen, daterad 2019-06-20. Skyfallsanalysen visar att översvämningar kan inträffa inom Detaljplanen vid större skyfall. Bolaget har tagit del av rapporten och föreslås förhålla sig till dess rekommendationer.

8.2 Hållbart byggande

Bolaget har i sitt vinnande förslag angett och redovisat värden i linje med LFM30:s målgränsvärden (+15 %) för A1-A5, det vill säga 250 CO2e/ljus BTA m2 för flerbostäder och 200 CO2e/ljus BTA m2 för småhus. Hållbarhetsåtgärder har redovisats i del 2 av markanvisningen, bilaga 3. Bolaget förbinder sig att utveckla sitt projekt i linje med vinnande förslag.

8.4 Social Hållbarhet

Minst 10 procent av bostäderna som upplåts med hyresrätt ska erbjudas Kommunen för att tillgodose särskilda bostadsbehov. Hyresrätterna kan ingå i det aktuella projektet eller i annan del av Bolagets bestånd inom Lunds kommun. Hyresrätterna ska erbjudas Kommunen på samma villkor som gäller på den övriga marknaden.

Erbjudandet ska sändas till Serviceförvaltningen innan lägenheterna bjuds ut.
E-post: serviceforvaltningen@lund.se
Serviceförvaltningen ska inom fyra veckor återkomma med besked i frågan. Därefter står det Bolaget fritt att erbjuda även de bostäder som Kommunen inte önskar hyra på den övriga marknaden.

9. Parkering

Bolaget ansvarar ensamt för att i samband med bygglovsprövningen uppvisa tillräckligt många parkeringsplatser i enlighet med gällande parkeringsnorm. Parkering behöver lösas inom kvartersmark.

10. Allmänna anläggningar och kostnad

Kommunen i egenskap av huvudman för allmän platsmark inom Detaljplanen ansvarar för anläggande, drift och förnyelse av allmänna anläggningar så som gator, torg och parker. I köpeskillingen ingår Kommunens kostnader utbyggnad av allmän platsmark.

I den ersättning för allmänna anläggningar som är medräknad i köpeskillingen ingår inte den ersättning som kommunen enligt 6 kap. plan- och bygglagen har rätt att ta ut för framtida förbättringar rörande gata och allmän plats.

11. Allmänna vatten- och avloppsanläggningar

Fastigheten ska anslutas till allmän vatten- och avloppsanläggning. Anläggningsavgift för vatten och avlopp ingår inte i köpeskillingen. Anslutningsavgift ska erläggas av Bolaget och debiteras av VA SYD enligt gällande taxa.

12. Övriga ledningar och anslutningsavgifter

Anslutningsavgifter för el, fjärrvärme, fiber, telefoni med mera ingår inte i köpeskillingen och ska bekostas av Bolaget enligt gällande taxor hos respektive ledningsdragande verk.

13. Kostnader under framtagande av detaljplan

Planavgift ingår inte i byggrättspriset utan tas ut i samband med bygglov och bekostas av Bolaget.

14. Fastighetsbildning

Kommunen ansöker om och bekostar avstyckning av det område som denna markanvisning avser. Tillträde kan tidigast ske då fastighetsbildningen vunnit laga kraft.

Detta avtal får som överenskommelse eller medgivande inte läggas till grund för beslut i lantmäteriförrättning.

15. Förlängning och återtagande

Bolaget kan ha rätt till förlängning av detta avtal om särskilda skäl föreligger. Kommunen har tolkningsföreträde gällande särskilda skäl.

Kommunen får återta markanvisningen om Kommunen har skäl att anta att Bolaget inte avser eller förmår att uppfylla sina förpliktelser eller de intentioner som förutsattes vid avtalets undertecknande.

Markanvisningsavtalet är till alla delar förfallet utan rätt till ersättning för någondera parten om Kommunen på ovan angivna grunder återtar markanvisningen. Bolaget har inte heller rätt till någon ny markanvisning.

Meddelande om återtagen markanvisning ska ske skriftligen och anses efter avsändandet kommit Bolaget tillhanda. Avtalet upphör att gälla omedelbart efter det att Bolaget anses ha mottagit meddelandet.

Om Bolaget har tagit Fastigheten i anspråk ska den återställas i det skick den befann sig i vid detta avtals tecknande.

16. Överlåtelse av avtal

Detta avtal får inte överlåtas på annan part, med undantag för till Bolaget närstående bolag och måste i sådana fall föregås av beslut i kommunstyrelsen.

Kommunen äger en ovillkorlig rätt att säga upp detta avtal till omedelbart upphörande om kontrollen av Bolaget ändras, varvid avses det direkta eller indirekta ägandet av 50 procent eller mer av aktierna eller rösterna.

17. Övrigt

Kommunens Markpolicy 2030 ska om inte annat framgår av detta avtal följas i tillämpliga delar.

Kommunen ansvarar inte för skada av något slag förorsakad av detta avtal eller av markanvisningen som sådan. Denna friskrivning ska inte tillämpas på åtgärder Kommunen vidtagit som omfattas av ansvar för fel eller försummelse vid myndighetsutövning.

Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal ska avgöras av allmän domstol med Lunds tingsrätt som första instans.

18. Bilagor

Bilagorna biläggs i samband med avtalsskrivning. Det handlar om markanvisningsområdet, vinnande bidrag och hållbarhetsåtagande.